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Comprendre les risques liés à l'investissement immobilier
Comprendre les risques liés à l'investissement immobilier
Mots clés : SCPI, risques, investissement immobilier, démembrement, nue-propriété
11 décembre 2025 ⸱ 12 minutes de lecture
Tout investissement comporte des risques qu'il est essentiel de comprendre avant de s'engager. Nous vous expliquons en toute transparence les différents risques associés aux investissements immobiliers, notamment en SCPI et en démembrement de propriété, afin que vous puissiez prendre des décisions éclairées et adapter votre stratégie patrimoniale à votre profil.
Qu'est-ce que le risque en investissement ?
Le risque en investissement représente la possibilité que le rendement réel d'un placement diffère du rendement attendu. Tout investissement, quel qu'il soit, comporte une part d'incertitude. Il est important de bien comprendre ces risques pour investir en connaissance de cause.
Principe fondamental : Plus le rendement potentiel d'un investissement est élevé, plus le risque associé est généralement important.
Risque de marché immobilier
Le marché immobilier est soumis à des fluctuations qui peuvent impacter la valeur de votre investissement. Les prix peuvent varier en fonction de nombreux facteurs économiques, démographiques et réglementaires.
Principaux facteurs d'influence
- Évolution économique : croissance, taux d'intérêt, inflation
- Offre et demande : tensions sur le marché locatif, nouvelles constructions
- Situation géographique : attractivité des zones, infrastructures, services
- Réglementation : lois fiscales, encadrement des loyers, normes environnementales
Risque de liquidité
L'immobilier est un investissement peu liquide. Il peut être difficile de revendre rapidement un bien ou des parts de SCPI sans subir une décote importante. Le délai de revente peut varier de plusieurs mois à plusieurs années selon les conditions de marché.
Pour les SCPI en démembrement, la liquidité est encore plus limitée durant la période de démembrement, car la revente nécessite l'accord entre nu-propriétaire et usufruitier ou la recomposition de la pleine propriété.
Risques spécifiques aux SCPI
Risque locatif
Les revenus d'une SCPI dépendent de la location des biens immobiliers qu'elle détient. Une vacance locative importante ou des impayés peuvent réduire les dividendes versés aux associés.
Risque de gestion
La performance d'une SCPI dépend largement de la qualité de sa société de gestion : choix des acquisitions, négociation des baux, gestion des travaux et de la commercialisation.
Risque de contrepartie
Les locataires des biens détenus par la SCPI peuvent faire défaut sur leurs obligations. Même si les SCPI diversifient leurs locataires, ce risque existe et peut impacter les revenus distribués.
Risques spécifiques au démembrement
L'investissement en nue-propriété présente des particularités importantes à considérer :
- Absence de revenus pendant la période de démembrement : Le nu-propriétaire ne perçoit aucun dividende durant toute la durée du démembrement (généralement 10 à 20 ans).
- Risque de valorisation : La valeur de reconstitution de la pleine propriété peut être différente de celle anticipée selon l'évolution du marché.
- Immobilisation longue : L'investissement est bloqué pendant toute la durée du démembrement, limitant votre flexibilité patrimoniale.
- Complexité juridique : Le démembrement implique des règles spécifiques qui peuvent compliquer certaines opérations (succession, donation, etc.).
Comment atténuer ces risques ?
1. Diversification
Ne concentrez pas tous vos investissements dans un seul type d'actif ou une seule SCPI. Diversifiez géographiquement et sectoriellement (bureaux, commerces, logistique, résidentiel, etc.).
2. Horizon d'investissement adapté
L'immobilier et le démembrement sont des investissements long terme. Assurez-vous de ne pas avoir besoin de ces fonds à court ou moyen terme.
3. Sélection rigoureuse
Analysez attentivement les performances historiques, la qualité du patrimoine, le taux d'occupation, la solidité financière des locataires et la réputation de la société de gestion.
4. Accompagnement professionnel
Faites-vous conseiller par des experts qui pourront vous orienter vers les solutions les mieux adaptées à votre situation personnelle, votre profil de risque et vos objectifs patrimoniaux.
Avertissement important
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Comme tout investissement, l'acquisition de parts de SCPI comporte des risques :
- Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
- Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis
- La valeur des parts et les revenus distribués peuvent varier à la hausse comme à la baisse
- Il existe un risque de perte en capital
- La liquidité peut être limitée
Avant tout investissement, nous vous recommandons de consulter attentivement les documents réglementaires (Document d'Information Clé, bulletins trimestriels, note d'information) et de vous faire accompagner par un professionnel.
Vous avez encore des questions ?
01
Quels sont les principaux risques d'un investissement en SCPI ?
- Risque de marché : fluctuations des prix immobiliers
- Risque de liquidité : difficulté à revendre rapidement
- Risque locatif : vacance ou impayés
- Risque de gestion : dépendance à la qualité de la société de gestion
- Risque de perte en capital : le capital n'est pas garanti
02
Le démembrement de SCPI est-il plus risqué que l'investissement classique ?
Le démembrement présente des risques spécifiques supplémentaires : absence totale de revenus pendant 10 à 20 ans, immobilisation longue du capital, liquidité très faible, et incertitude sur la valeur de reconstitution. En contrepartie, il offre des avantages fiscaux (exonération d'IFI) et une décote à l'achat.
03
Comment minimiser le risque de liquidité sur les SCPI ?
- Investissez via une assurance-vie avec garantie de rachat
- Évitez les SCPI avec plus de 3 % de parts en attente de retrait
- Diversifiez entre plusieurs SCPI
- Adoptez un horizon d'investissement long terme (10-12 ans minimum)
- Ne placez jamais votre épargne de précaution en SCPI
04
Peut-on perdre son capital investi en SCPI ?
Oui, il existe un risque réel de perte en capital. Depuis 2023, 33 SCPI ont procédé à des dévalorisations, avec des baisses pouvant atteindre jusqu'à -45 % dans les cas extrêmes. Le capital et les revenus ne sont jamais garantis.
05
Quels facteurs impactent le plus le risque de marché immobilier ?
- Taux d'intérêt : leur hausse réduit l'attractivité de l'immobilier
- Croissance économique : impacte la demande locative
- Inflation : affecte les coûts de construction et d'entretien
- Réglementation : encadrement des loyers, normes environnementales
- Démographie : évolution de la population et de l'emploi dans les zones concernées
06
La diversification géographique réduit-elle vraiment les risques ?
Oui, la diversification géographique permet de répartir les risques entre différents marchés immobiliers. Si une zone connaît des difficultés (baisse de la demande, crise économique locale), les autres zones peuvent compenser. C'est pourquoi les SCPI investissant dans plusieurs pays ou régions sont généralement considérées comme moins risquées que celles concentrées sur une seule zone.
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