SCPI AEW Patrimoine Santé : notre analyse complète de la SCPI spécialisée en immobilier de santé

Dans cet article détaillé, nous vous proposons une analyse approfondie de cette SCPI à capital variable, de sa stratégie d'investissement responsable (labellisée ISR), de ses performances, de sa politique de financement, et de son positionnement dans l'univers de l'épargne immobilière française.

AEW Patrimoine Santé est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) créée en décembre 2021 et ouverte à la souscription au printemps 2022. Gérée par AEW, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF, cette SCPI thématique se positionne sur le segment de la santé.

Le prix de souscription est maintenu à 1 000 €/part depuis la création, avec un investissement minimum de 5 parts (soit 5 000 €).

Le secteur de la santé bénéficie de tendances structurelles favorables :

1. Vieillissement de la population : L'augmentation de l'espérance de vie en France et en Europe génère une demande croissante en infrastructures médicales et services de soins.

2. Hausse des dépenses de santé : Les dépenses en santé représentent une part croissante du PIB, soutenues par l'innovation médicale et les besoins en équipements modernes.

3. Pression sur l'accès aux soins : Les déserts médicaux et la saturation des établissements publics créent des opportunités pour le secteur privé.

4. Secteur prioritaire pour les ménages : La santé reste une priorité d'investissement pour les pouvoirs publics et les acteurs privés.

5. Évolution technologique : Les usages sont impactés par les mutations technologiques, ce qui est capitalistiquement intensif car multiplie les formats de l'immobilier de santé et donc les besoins en investissements.

6. Spécificité des infrastructures de santé : Une forte captivité induite par des baux de longue durée (jusqu'à 30 ans), des taux d'occupation élevés et des actifs non réversibles.

En investissant dans ce secteur résilient, AEW Patrimoine Santé permet aux épargnants de diversifier leur patrimoine sur une classe fondamentalement pertinente, tout en contribuant au développement des infrastructures de santé en France et en zone euro.

La stratégie d'investissement d'AEW Patrimoine Santé vise à constituer un patrimoine immobilier diversifié composé d'actifs en lien direct ou indirect avec le secteur de la santé, situés en France (métropoles régionales et Île-de-France) et en zone euro.

Dans le cas d'immeubles multi-locataires, la majorité des preneurs doivent, au moment de l'acquisition, exercer une activité liée à la santé humaine ou animale.

Cette flexibilité permet d'optimiser la structure juridique et fiscale des investissements tout en limitant à une part très minoritaire les investissements de type fonds de fonds.

AEW Patrimoine Santé s'engage dans une démarche ISR (Investissement Socialement Responsable) et est classée Article 8 SFDR, promouvant des caractéristiques environnementales et sociales. La SCPI affiche 75 % d'investissements durables au 31 décembre 2024, notamment via des actifs pourvus d'équipements hydro-économes contribuant à l'amélioration de l'efficacité énergétique.

La notation ESG moyenne du portefeuille est de 45,7/100 au 31 décembre 2024, avec un objectif d'atteindre 58/100 à horizon 3 ans grâce à des plans d'action ambitieux ("best in progress").

Le revenu trimestriel distribué a été fixé à 10,50 € par part pour chacun des quatre trimestres de 2024, soit 42 € par an pour une part en jouissance au 1er janvier 2024.

En outre le rendement est haussier, avec 3,51% en 2023, 4,20% en 2024, et des prévisionnels 2025 et 2026 au-dessus de 5,00%.

Au 31 décembre 2024, la SCPI dispose d'un report à nouveau de 10,05 € par part, représentant près de trois mois de distribution courante. Cette réserve offre un coussin de sécurité pour maintenir la régularité des versements, même en cas de fluctuations conjoncturelles.

Le résultat de l'exercice 2024 s'établit à 3,96 millions d'euros, soit 43,43 € par part corrigée, supérieur à la distribution effective de 42 €. Cette marge permet d'alimenter les réserves et d'assurer la pérennité du rendement.

Le prix de souscription, inchangé depuis la création, est très attractif dans un contexte où les SCPI à prépondérance santé ont globalement régressé de -4,7 % en 2024 au niveau national.

Le 16 janvier 2024, AEW Patrimoine Santé a réalisé son premier investissement majeur avec l'acquisition de l'ensemble immobilier de la Clinique du Parc, situé au cœur de Lyon (6e arrondissement), boulevard Stalingrad, à proximité du Parc de la Tête d'Or. Un travail de sourcing et d'identification est en cours pour les prochains actifs, la SCPI étant en exclusivité sur 3 actifs en Zone Euro (hors France).

Spécialités et activités : la Clinique du Parc emploie environ 230 collaborateurs et accueille 200 médecins libéraux. Tournée vers l'innovation et l'excellence, elle bénéficie d'une renommée internationale grâce à plusieurs praticiens reconnus.

Au 31 décembre 2024, l'expertise immobilière réalisée par Cushman & Wakefield Valuation France a valorisé la Clinique du Parc à 70,4 millions d'euros (hors droits), soit une plus-value latente de +2,8 % par rapport au prix d'acquisition. Cette performance témoigne de la qualité de l'actif et de son attractivité sur le marché et a été confirmée lors des expertises mi-année 2025.

Au 30 juin 2025, le patrimoine d'AEW Patrimoine Santé affiche un taux d'occupation financier (TOF) de 100%, reflétant une gestion locative optimale. Ce taux, supérieur au seuil de 90 % jugé satisfaisant, garantit la stabilité des revenus locatifs et, par conséquent, des distributions aux associés.

Cette valeur très supérieure au marché est d'autant plus stable que le bail ferme avec Elsan assure un WALB actuel de 10 ans.

En 2025, le groupe Elsan c'est un géant réalisant plus de 3 milliards d'euros de chiffre d'affaires sur 212 cliniques et hôpitaux privés, dont 104 cliniques MCO (médecine, chirurgie, gynécologie obstétrique), comptant près de 28 000 collaborateurs et 7 500 médecins, avec 4 900 000 patients traités chaque année : tout simplement le 1er opérateur de santé privée de France.

Au 30 septembre 2025, les capitaux collectés d'AEW Patrimoine Santé avoisinent 144 millions d'euros, en augmentation de +37 % par rapport au début de l'année (soit +38,9 M€ sur le premier semestre 2025).

Sur l'exercice 2024, la collecte nette s'est élevée à 20,6 millions d'euros, en baisse de -35 % par rapport à 2023. Cette évolution s'inscrit dans la tendance générale du marché des SCPI, qui a connu une contraction de -40 % de la collecte nette en 2024, dans un contexte de correction des valeurs immobilières et de hausse des taux d'intérêt. Pour autant la SCPI AEW Patrimoine Santé a réussi en 2025 (chiffres à fin du T3) à se positionner en tête du classement de la collecte parmi les SCPI de santé.

Un point particulièrement remarquable : au 30 septembre 2025, aucune part n'est en attente de retrait, alors que le taux national s'élève à 2,7 % de la capitalisation. Ce chiffre exceptionnel témoigne de la confiance des associés dans la stratégie de gestion d'AEW et dans les perspectives du secteur de la santé.

La SCPI dispose d'un solde à investir de 55 millions d'euros au 30 septembre 2025, offrant une capacité d'acquisition substantielle pour poursuivre le déploiement de sa stratégie. AEW reste confiante dans les perspectives du marché immobilier et continue à surveiller de près les opportunités hexagonales et en Zone Euro. Comme rappelé plus haut, la SCPI est actuellement en exclusivité sur 3 actifs disposant de baux de 15 à 20 ans, situés en Allemagne et aux Pays-Bas.

Ces frais, transparents et détaillés dans la note d'information, sont conformes aux standards du marché et rémunèrent la gestion active du patrimoine. Le point notable concerne les frais de gestion qui sont très en dessous de la moyenne du marché !

Actuellement, AEW Patrimoine Santé affiche un ratio d'endettement de 0 %, ce qui traduit une politique de gestion prudente et conservatrice. Dans un contexte de remontée des taux d'intérêt, cette absence d'endettement limite les risques financiers et préserve la capacité distributive de la SCPI.

L'AGO (Assemblée Générale Ordinaire) du 17 décembre 2021 a autorisé la société de gestion à recourir à l'endettement dans la limite de 40 % de la dernière valeur de réalisation approuvée, soit environ 31,2 millions d'euros sur la base de la valeur de réalisation au 31 décembre 2024.

Chez epargnoo, nous accompagnons nos clients dans sur les meilleures solutions bancaires, adaptées à leur projet d'investissement en SCPI, avec des partenaires bancaires spécialisés.

AEW est l'un des leaders mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d'actifs immobiliers. Le groupe gère 73,8 milliards d'euros d'encours aux États-Unis, en Europe et en Asie, dont 36,5 milliards d'euros en Europe.

Avec plus de 40 ans d'expérience, AEW a développé une expertise reconnue dans l'ensemble des classes d'actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel géré, etc.).

AEW Patrimoine, la division des fonds grand public d'AEW en France, se classe parmi les 5 premiers acteurs de l'épargne immobilière intermédiée (source ASPIM, septembre 2025, selon la capitalisation totale SCPI + OPCI grand public).

AEW Patrimoine gère un portefeuille diversifié réparti géographiquement en France (Île-de-France, Paris, Province) et en zone euro (Allemagne, Espagne, Belgique, Pays-Bas), avec une allocation sectorielle équilibrée (bureaux 33 %, commerces 31 %, mixte 13 %, centres commerciaux 9 %, résidentiel classique 7 %, etc.).

AEW Patrimoine a été pionnier de l'intégration des critères ESG en immobilier, adhérant dès 2009 aux Principes de l'Investissement Responsable (PRI) des Nations unies. En 2024, AEW a obtenu la note maximale de 5 étoiles sur 5 dans les 3 catégories notées par les PRI (Politique, Gouvernance et Stratégie / Immobilier direct / Mesures de renforcement de la confiance).

Étape 1 : Accédez à la SCPI AEW Patrimoine Santé en cliquant sur le bouton ci-dessous
Vous accédez à la fiche complète avec toutes les informations, performances, et documents réglementaires.

Étape 2 : Simulez votre investissement
Utilisez notre simulateur pour définir le montant que vous souhaitez investir. Vous verrez immédiatement le nombre de parts et les frais applicables.

Étape 3 : Créez votre compte et complétez votre profil
Inscrivez-vous en quelques clics et complétez votre profil investisseur (moins de 10 minutes) pour que nous puissions vérifier l'adéquation de l'investissement avec votre profil.

Étape 4 : Signez et investissez
Signez électroniquement les documents de souscription. Votre dossier est transmis à AEW, et vous recevez votre certificat de parts sous quelques jours.

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