SCPI à crédit : simuler mon financement

Investir dans une SCPI à crédit, ce n'est pas juste acheter des parts avec un prêt. C'est utiliser le levier du crédit immobilier pour vous constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser 20 000 ou 50 000 € d'épargne. Vous empruntez, vous investissez dans de la pierre-papier, les revenus fonciers contribuent à rembourser vos mensualités, et vous profitez d'un rendement supérieur à un placement classique.

Mais soyons clairs : tout repose sur le taux du crédit, la durée, votre taux d'endettement, la fiscalité (déduction des intérêts), et la banque qui accepte de financer votre projet. Un bon financement peut créer une vraie opportunité. Un mauvais choix peut augmenter l'effort mensuel, réduire le rendement… ou même entraîner un risque de perte en capital.

Si vous voulez savoir comment financer vos parts de SCPI, quel type de crédit choisir, quelle banque finance encore en 2025, quel taux viser, quel montant investir et comment simuler vos mensualités, vous êtes exactement là où il faut.

Avant de continuer, utilisez notre simulateur SCPI : en 30 secondes, vous estimez vos mensualités, votre effort d'épargne mensuel et le potentiel de votre placement.

Pour investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit, deux modes de financement dominent réellement en 2025 : le crédit amortissable et le prêt in fine. Les autres solutions existent, mais elles restent anecdotiques ou adaptées à des situations très particulières. L'essentiel, pour un investisseur, est donc de comprendre la différence entre ces deux types de prêts, car ce choix détermine votre effort mensuel, votre optimisation fiscale et la rentabilité globale de votre investissement.

Le crédit amortissable est la solution la plus courante pour financer des parts de SCPI. Chaque mensualité rembourse une partie du capital emprunté ainsi que les intérêts. Ce fonctionnement offre un endettement qui diminue progressivement et un risque maîtrisé sur le long terme, car votre capital se rembourse mois après mois. Les taux sont généralement plus attractifs que pour d'autres modes de financement de SCPI, la fiscalité est simple à anticiper et la plupart des banques spécialisées l'acceptent sans difficulté.

C'est un prêt classique, stable et lisible, idéal pour un épargnant qui veut investir dans l'immobilier papier sans complexité. Son seul point faible est fiscal : comme les intérêts baissent chaque année, la déduction fiscale s'allège progressivement.

Le prêt in fine, à l'inverse, mise entièrement sur l'optimisation fiscale. Pendant toute la durée du crédit, vous ne payez que les intérêts, ce qui réduit fortement l'effort mensuel et maintient une base de déduction fiscale élevée. Le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance, grâce à un placement nanti (souvent un contrat d'assurance-vie) que la banque exige pour garantir l'opération.

C'est un montage plus technique, plus exigeant et plus risqué si l'investissement est mal calibré, mais qui peut offrir un effet de levier très puissant pour les investisseurs fortement imposés. En pratique, ce type de financement s'adresse surtout aux contribuables en TMI 30 % ou 41 % qui disposent déjà d'un patrimoine ou d'une capacité d'épargne solide.

Les autres formes de financement, comme le prêt à la consommation ou certains prêts immobiliers génériques, peuvent également servir à acheter des parts de SCPI, mais ils restent à la marge.

Dans la majorité des cas, l'investisseur sérieux se concentre donc sur un arbitrage simple : amortissable si l'objectif est la stabilité, ou in fine si l'objectif est de bénéficier d'une optimisation fiscale maximale.

Toutes les banques ne financent pas l'achat de parts de SCPI, et celles qui le proposent appliquent des critères d'éligibilité, des taux et des durées spécifiques. Le marché du crédit SCPI repose principalement sur quelques établissements spécialisés qui acceptent ce type d'investissement et disposent de grilles dédiées.

En 2025, plusieurs acteurs bancaires et financiers se distinguent par des offres structurées et adaptées au financement de SCPI, chacune avec ses propres conditions d'emprunt :

Points clés par établissement :

SOFIAP propose les taux les plus compétitifs du marché (3,9 % à 4,05 %) mais réserve son offre aux propriétaires de leur résidence principale. Un différé partiel de remboursement est possible jusqu'à 3 mois.

CFCAL offre les durées les plus longues (jusqu'à 25 ans) avec un montant minimum accessible de 40 000 €. L'assurance emprunteur est obligatoire.

CACF (Crédit Agricole) est le seul à accepter des financements dès 10 000 €, parfait pour un premier investissement. En contrepartie un apport de 10 % est requis, et l'assurance emprunteur est facultative.

AXA finance toutes les SCPI du marché et propose le crédit in fine, mais exige de placer 20 % du montant financé sur un contrat d'assurance-vie AXA.

Les établissements bancaires analysent votre profil selon des critères précis. Voici notre checklist du profil finançable pour emprunter afin d'investir en pierre-papier :

Selon les banques, l'assurance emprunteur peut-être obligatoire, c'est notamment le cas pour SOFIAP et CFCAL. Son coût varie selon votre âge et votre état de santé et la durée du prêt, représentant généralement 0,1 % à 0,4 % du capital emprunté par an.

Étape 1 : Testez votre éligibilité au financement. Grâce au test d'éligibilité réalisable en moins de 2 minutes, obtenez la liste des banques qui pourraient prendre en charge votre dossier de financement.

Étape 2 : Préparez votre dossier en amont. Rassemblez vos trois derniers bulletins de salaire, vos deux derniers avis d'imposition, vos relevés de compte des trois derniers mois et un justificatif de domicile.

Étape 3 : Optimisez votre taux d'endettement. Si vous avez des crédits à la consommation en cours, envisagez de les solder avant votre demande. Chaque point de taux d'endettement gagné améliore votre capacité d'emprunt, et donc vos chances d'accéder à un financement.

Étape 4 : Choisissez des SCPI finançables. Privilégiez les SCPI avec un historique de performance stable, un taux de distribution régulier et une société de gestion reconnue, afin d'optimiser la performance de votre investissement. Nos conseillers seront présents pour vous aiguiller au mieux dans votre sélection.

Étape 5 : Sollicitez plusieurs établissements en passant par epargnoo. Les conditions varient significativement d'une banque à l'autre. Un courtier spécialisé comme epargnoo peut négocier pour vous les meilleurs taux et conditions.

Les taux de crédit SCPI varient selon l'établissement, le montant emprunté et votre profil. Voici les fourchettes constatées en 2025 :

Ces taux s'entendent hors assurance emprunteur et frais de dossier. Le taux réel dépendra de votre profil, du montant emprunté et de l'établissement sollicité.

Les meilleurs taux (SOFIAP) sont accessibles aux propriétaires de leur résidence principale.

Utilisez notre simulateur en haut de page pour calculer précisément votre situation. Voici trois exemples concrets basés sur les conditions des principaux partenaires bancaires :

Ces simulations montrent qu'avec un effort d'épargne mensuel de 100 à 200 €, vous pouvez constituer un patrimoine immobilier de 50 000 à 100 000 € sur un horizon allant jusqu'à 25 ans. Le rendement moyen des SCPI de rendement diversifiées se situe autour de 4,5 % à 6 % en taux de distribution 2024, nous prenons donc un taux de distribution conservateur de 5% dans notre exemple.

L'effet de levier du crédit permet d'investir un capital supérieur à votre épargne disponible. Concrètement, avec 100 € d'effort mensuel, vous avez la possibilité d'acquérir un patrimoine de plusieurs dizaines de milliers d'euros et d'en percevoir les revenus immédiatement.

Ce levier financier amplifie votre rentabilité : plutôt que de placer 100 €/mois sur un livret, vous les utilisez pour rembourser un crédit qui finance un investissement immobilier locatif diversifié.

Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par la SCPI. Cette déductibilité constitue un avantage fiscal majeur, particulièrement pour les contribuables dans les tranches marginales d'imposition (TMI) de 30 % ou 41 %. Cela permet de diminuer l'assiette d'imposition de l'impôt sur le revenu.

Levier financier : Investissez un capital important avec un effort d'épargne limité. C'est le principe fondamental de l'investissement immobilier à crédit, et du crédit en SCPI.

Levier fiscal : Déduisez les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers et réduisez votre imposition. Plus votre TMI est élevé, plus l'avantage est significatif.

Investissement accessible sans apport personnel : Certains établissements financent 100 % de l'acquisition, frais de souscription inclus.

Diversification immobilière sans gestion : La société de gestion s'occupe de tout (acquisition, gestion locative, travaux), contrairement à un investissement immobilier classique. Vous percevez des revenus mensuels ou trimestriels sans contrainte, et devenez co-propriétaire d'un parc immobilier diversifié (géographiquement et typologiquement).

L'analyse des risques liés à une opération de financement de parts de SCPI est primordial avant de se lancer. Il faut que vous soyez à l'aise avec le crédit que vous allez contracter, et les risques qui y sont associés. Parmi les principaux risques, nous pouvons citer :

Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. Même si la volatilité reste modérée voir faible en immobilier, la valeur des parts et les revenus distribués peuvent varier à la baisse comme à la hausse selon l'évolution du marché immobilier.

L'achat comptant convient aux épargnants disposant d'épargne disponible à placer et souhaitant percevoir immédiatement des revenus complémentaires. L'investissement en SCPI à crédit s'adresse à ceux qui veulent constituer un patrimoine progressivement en utilisant leur capacité d'emprunt.

Le financement SCPI ne s'adresse pas à tout le monde. C'est une stratégie qui fonctionne très bien pour les investisseurs capables d'assumer un crédit et qui veulent profiter pleinement de l'effet de levier pour développer leur patrimoine immobilier. Si votre objectif est de booster votre rendement, optimiser votre fiscalité ou investir sans mobiliser 50 000 € d'épargne, vous êtes probablement dans la bonne cible.

C'est un profil stable, prévisible, qui veut profiter intelligemment du crédit pour développer son patrimoine.

Propriétaire de votre résidence principale : vous accédez aux meilleurs taux, notamment via SOFIAP autour de 3,9 %, ce qui réduit fortement l'effort d'épargne.

Locataire : les offres CFCAL et CACF restent accessibles et ne demandent pas de garantie immobilière.

L'idée, c'est de sélectionner un financement compatible avec votre situation et les SCPI que vous souhaitez acheter.

Le crédit augmente la rentabilité quand tout se passe bien… et augmente les contraintes si votre situation professionnelle ou personnelle se tend. Dans ce contexte, mieux vaut reporter l'investissement plutôt que de se lancer par défaut.

Pour approfondir, découvrez les 3 études de cas de financement à crédit de SCPI.

Avant toute démarche, utilisez notre simulateur 100 % en ligne pour estimer vos mensualités, l'effort d'épargne net et le TRI (taux de rendement interne) de votre projet. Cette simulation vous permet de déterminer le montant adapté à votre profil. Testez ensuite votre éligibilité grâce au test réalisable en moins de 2 minutes.

Les SCPI comme Transitions Europe, Comète, Iroko Zen, Remake Live ou les SCPI européennes sont finançables via nos partenaires. Notre équipe vous accompagne pour identifier la meilleure allocation de SCPI selon votre situation et la liste des SCPI éligibles selon le financeur.

Tout se fait via l'outil 100% en ligne disponible sur epargnoo, conçu pour faciliter cette étape fastidieuse.

Le délai moyen entre la demande et l'accord est de 3 à 6 semaines.

Le délai de jouissance varie selon les SCPI (3 à 6 mois en moyenne).

Les taux varient de 3,9 % à 5,35 % selon l'établissement et votre profil. SOFIAP propose les meilleurs taux (3,9 % - 4,05 %) pour les propriétaires, tandis que CACF permet d'emprunter dès 10 000 € à 5,10 %.

Oui, la plupart de nos partenaires (SOFIAP, CFCAL, AXA) financent 100 % de l'acquisition sans mobiliser d'épargne. Seul CACF demande d'apporter 10 % du montant financer.

La durée optimale dépend de votre capacité de remboursement. CFCAL propose jusqu'à 25 ans pour minimiser l'effort mensuel. Une durée de 15 à 20 ans offre un bon équilibre.

AXA finance toutes les SCPI du marché. Les autres partenaires ont une sélection de 20 à 50 SCPI éligibles. CACF et CFCAL proposent environ 40 SCPI, SOFIAP une cinquantaine. Cela permet de pouvoir faire son choix parmi un large panel de SCPI.

Oui, le financement à 100 % est la norme chez SOFIAP, CFCAL et AXA. Les frais liés au dossier de financement peuvent également être inclus dans l'emprunt selon les établissements (caution crédit logement notamment).

Oui, pour couvrir le délai de jouissance des SCPI. AXA propose jusqu'à 9 mois de différé, CACF et CFCAL 6 mois, SOFIAP 3 mois.

Les principaux risques sont la baisse du prix des parts (perte en capital), la diminution des dividendes, et la faible liquidité en cas de besoin de revente rapide. Ces risques sont mutualisés mais réels.

Le crédit maximise l'effet de la dette sur la rentabilité du capital et l'optimisation fiscal, pour bâtir un patrimoine. L'achat comptant convient pour percevoir des revenus immédiats sans engagement de remboursement.